Chuyển đất trồng cây sang đất ở, có mạo hiểm?

Nếu tôi mua miếng đất này tôi có chuyển mục đích thành đất ở được không (đất này phù hợp quy hoạch ONT) vì tôi được biết nếu đất dưới 120m² và mặt tiền dưới 7m là không được chuyển mục đích, nhưng miếng đất này được cấp giấy chứng nhận năm 2006 (chủ cũ miếng đất) thì theo tôi chuyển được đúng không (vì trước năm 2009)? Nếu tôi mua miếng đất này, quyền sử dụng đất sẽ cấp lại theo tên tôi và sẽ là năm 2013. Vậy chiếu theo quy định tôi lại không được chuyển mục đích sử dụng nữa đúng không?

Tôi có thể kêu chủ cũ không sang tên mà làm ủy quyền cho tôi thì tự tôi đi chuyển mục đích được không? Sau khi chuyển xong thì sẽ sang tên cho tôi. Giải pháp này có mạo hiểm không?

bui xuan viet (xuanvietus@...)

- Trả lời:

Theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành dựa trên các căn cứ được quy định tại Điều 3, Quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21-3-2008 của UBND TP.HCM, bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Cần lưu ý với bạn rằng điều kiện mà bạn đề cập là nếu đất dưới 120m² và mặt tiền dưới 7m không được chuyển mục đích sử dụng là không đúng, vì điều kiện trên chỉ áp dụng đối với điều kiện cho việc tách thửa sau ngày 7-3-2009 (ngày mà quyết định 19/2009/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa có hiệu lực thi hành).

Vì luật không quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải tách thửa (trừ trường hợp bạn chỉ muốn chuyển đổi một phần diện tích đất nông nghiệp sang đất ở thì bạn phải tách thửa). Và nếu bạn có muốn tách thửa thì đất của bạn phải đáp ứng về diện tích tối thiểu theo quy định tại quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.

Đối với huyện Hóc Môn:

- Đất chưa có nhà: 120m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m;

- Đất có nhà hiện hữu: 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Về thẩm quyền cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện (Điều 37 Luật đất đai và Điều 5 quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21-3-2008 của UBND TP.HCM).

Từ những phân tích trên có thể thấy rõ việc bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2013 không ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất nên bạn không cần phải yêu cầu chủ cũ ủy quyền cho bạn.

Do đó, bạn phải đến UBND huyện Hóc Môn để tìm hiểu thật kỹ xem miếng đất bạn dự định mua có nằm trong khu quy hoạch được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở hay không. Bạn có thể tham khảo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nếu đất của bạn định mua nằm trong quy hoạch được phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở như sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);

- Tờ khai tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận hoặc chứng thực (nếu chưa có giấy chứng nhận);

- Bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trích đo bản đồ địa chính (nếu đã có bản đồ địa chính).

Về mẫu hồ sơ và thủ tục cụ thể thì bạn có thể liên hệ Phòng Tài nguyên và môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn để được hướng dẫn chi tiết hơn.

Trân trọng,