Chưa đủ sức bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Cả người mua lẫn bên bán căn hộ đang lên ruột khi Sở Tài nguyên - môi trường công bố danh sách 77 dự án có thế chấp ngân hàng theo yêu cầu của UBND TP.HCM (Tuổi Trẻ 25 và 26-7). Sự kiện này tiếp nối những vụ lùm xùm bất lợi cho người mua căn hộ ở các dự án mà gần nhất là ở dự án Harmona.

Lo là vì hoạt động mua bán bất động sản dựa trên lòng tin. Có tin người dân mới bỏ tiền mua căn hộ trong dự án đang được triển khai theo cách trả tiền trước - giao hàng sau. Mà hàng ở đây phải được chủ đầu tư giao đủ hai phần gồm “hồn” - giấy chủ quyền và “xác” - căn hộ.

Có tin mới mua vì có nhiều người đã dở khóc dở mếu do bên bán chỉ giao “xác” mà chây ì giao “hồn”. Về phía chủ dự án, sau những thăng trầm của thị trường bất động sản cũng đã làm bài bản, kéo khách hàng trở lại để nhanh bán được hàng, thu hồi vốn trả ngân hàng. Nay vì lùm xùm mà khách hàng ngần ngại khi mua, lãi ngân hàng phát sinh và nhiều khả năng dự án rơi vào khó khăn.

Những lùm xùm này bắt nguồn từ quy trình vừa thế chấp vừa rao bán, trong khi căn hộ cũng chỉ trong giai đoạn đang hình thành. Quy trình này xuất phát từ thực tế chủ dự án không đủ vốn để thực hiện nên phải vay. Muốn vay phải thế chấp, mà đã thế chấp còn rao bán dễ sinh phức tạp nếu không trả nợ đúng hạn và không làm đúng quy trình giải chấp, giao chủ quyền cho người mua.

Đây là quy trình linh hoạt, thấu tình đạt lý, giúp gỡ vướng trong thực tế và đáp ứng nhu cầu của các bên tham gia: chủ đầu tư vay được vốn, ngân hàng có khách hàng cho vay, người mua nhờ nguồn cung dồi dào nên có nhiều quyền lựa chọn với giá cạnh tranh.

Tuy nhiên do triển khai có môt số trường hợp chệch choạc, chủ yếu là từ bên vay, đã ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua căn hộ.

Việc công bố dự án thế chấp nhằm hạn chế rủi ro cho người mua như vậy cũng chưa đủ. Thị trường bất động sản muôn hình vạn trạng. Mỗi chủ dự án vì điều kiện khác nhau nên cách làm cũng khác nhau. Có chủ dự án và ngân hàng “né” đăng ký giao dịch đảm bảo nên không có trong danh sách vừa được công bố.

Cần công khai để ngăn chặn rủi ro cho người mua nhưng thông tin phải đúng bản chất và toàn diện hơn. Bởi thông tin về bất động sản vốn phức tạp không chỉ về pháp lý mà còn do cách triển khai lắt léo của chủ dự án. Nhưng không vì thế mà chịu thua với thông tin mù mờ.

Có cơ sở để đưa ra yêu cầu cao hơn với cơ quan chức năng nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Muốn vậy đòi hỏi sự vào cuộc của nhiều cơ quan, từ tài nguyên - môi trường, xây dựng (cấp phép xây dựng, chủ quyền đất đai, đăng ký giao dịch đảm bảo...), Ngân hàng Nhà nước (thông tin về cho vay, cầm cố - thế chấp của từng dự án), đến cơ quan thuế (chủ dự án bán sản phẩm, có doanh thu phải kê khai thuế)...

Phải như thế mới hiệu quả vì khi thị trường vận dụng các quy định pháp luật để có quy trình cho vay linh hoạt thì cơ quan chức năng cũng phải nhanh nhạy, linh hoạt, phối hợp và khai thác tốt hơn các dữ liệu đang quản lý để có thông tin đúng bản chất, giúp người mua nhà tránh được rủi ro.

Thông tin của Sở Tài nguyên - môi trường mới chỉ là “chim én”, chưa đủ sức bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.