Chủ đầu tư có dùng tiền của khách góp mua nhà đúng mục đích?

Để được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3-1,4 lần giá trị được bảo lãnh. Ảnh ĐĂNG NGUYÊN

Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản ban hành năm 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. 

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.

Mới đây, Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về việc bảo lãnh ngân hàng, có hiệu lực từ ngày 15-11-2017 cũng nêu rõ, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.

Liệu có đẩy doanh nghiệp vào thế đối phó?

Quy định cụ thể là vậy, tuy nhiên thực tế trên thị trường không ít dự án rao bán rầm rộ nhưng chủ đầu tư không trình được chứng thư bảo lãnh của ngân hàng khi khách hàng yêu cầu.

Tổng Giám đốc một công ty bất động sản cho biết, về lý thuyết thì quy định bảo lãnh của ngân hàng với nhà ở hình thành trong tương lai là tích cực. Nó không chỉ là công cụ bảo vệ người mua nhà mà còn giúp thanh lọc những chủ đầu tư yếu kém trên thị trường. 

Tuy nhiên, quy định này còn bọc lộ một số "điểm nghẽn" đẩy doanh nghiệp vào thế khó khi thực hiện bảo lãnh.

Cụ thể, để được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3-1,4 lần giá trị được bảo lãnh. 

Điều này là bất khả thi với nhiều doanh nghiệp, họ không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ, để thực hiện dự án các tài sản của chủ đầu tư cũng đã được thế chấp, nên cũng không còn đủ tài sản bảo đảm để thực hiện bảo lãnh ngân hàng. 

Mặt khác, nếu ký quỹ số tiền này sẽ bị "chôn chân" trong ngân hàng, chủ đầu tư không có dòng tiền lưu động do đó rất khó đảm bảo tiến độ dự án.

Do vậy, hiện nhiều chủ đầu tư cố tình "né" quy định bảo lãnh hoặc nếu có cũng chỉ làm theo hình thức để đối phó với quy định của Luật chứ chưa thực sự tự nguyện.

Chủ đầu tư có dùng tiền của khách đúng mục đích?

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính Ngân hàng, mạnh dạn đề xuất bỏ quy định bảo lãnh nhà trên giấy. 

Ông Hiếu lý giải, sau 2 năm quy định này có hiệu lực, tình trạng chủ đầu tư không giao nhà đúng hẹn, đem dự án thế chấp nhưng không tiến hành giải chấp khi bán cho khách hàng, người mua đóng đủ tiền nhưng không nhận được nhà… vẫn diễn ra.

Theo ông Hiếu, ở Mỹ, chủ đầu tư không được huy động vốn từ khách hàng, nếu người dân muốn đóng tiền trước thì tiền này sẽ được phong tỏa trong một tài khoản ngân hàng, chủ đầu tư không được đụng đến. 

Tuy nhiên, ở Việt Nam chủ đầu tư được quyền một lúc làm hai việc vay tiền ngân hàng và huy động vốn của khách hàng. Những dòng tiền này không có được cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua.