Quản lý đất nông nghiệp luôn là vấn đề khó của các địa phương. Trong ảnh: những bảng cấm san lấp xây dựng nhà ở tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP.HCM - Ảnh: TỰ TRUNG
Và để đưa Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống, từ ngày 31-10 UBND TP.HCM ban hành quyết định về tách thửa (quyết định 100) cho phép hộ gia đình, cá nhân có đất đáp ứng điều kiện sẽ được tách thửa.
Ngoài ra để hiện thực hóa Luật Kinh doanh bất động sản, UBND TP.HCM cũng vừa ban hành quyết định số 83 về việc cấm dự án bất động sản đã đầu tư xong hạ tầng phân lô bán nền.
Cấm phân lô bán nền ở 105 đô thị
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1-8-2024) quy định cấm phân lô bán nền với đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Như vậy, cả nước hiện có 105 đô thị bị cấm (tăng thêm 81 đô thị so với trước đây).
Với các khu vực còn lại, địa phương sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo phân lô bán nền cho cá nhân tự xây nhà ở.
TP.HCM là đô thị đặc biệt nên các quận, TP Thủ Đức không được phép phân lô bán nền. Còn với 5 huyện ven là Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ với 5 thị trấn và 58 xã trực thuộc vẫn là khu vực nông thôn, thuộc thẩm quyền quyết định của TP.HCM.
Như vậy, với quyết định 83 của UBND TP.HCM thì TP.HCM đã cấm dự án nhà ở đã có hạ tầng được phân lô bán nền trừ dự án tái định cư bằng nền đất.
Khi triển khai Luật Kinh doanh bất động sản, các địa phương sẽ quy định theo thẩm quyền về các khu vực cấm dự án phân lô bán nền. Đồng thời, ban hành quy định cụ thể về điều kiện tách thửa căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương mình.
Cấm dự án, có cấm được "đầu nậu"?
Vấn đề đặt ra là khi dự án bất động sản phân lô bán nền bị cấm, liệu có cấm được "đầu nậu"? Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, sở dĩ phân lô bán nền phá vỡ quy hoạch nhức nhối tại nhiều địa phương là do các đầu nậu, cò đất lợi dụng chính sách cho hộ gia đình, cá nhân tách thửa, phân lô giải quyết nhu cầu cho con cái, xây dựng nhà ở tại các địa phương.
Không ít các thửa đất phân lô được đầu nậu/cò đất khoác cho "tấm áo" là "dự án" nhà ở để thu hút người mua.
Điều này khiến nhiều người nhầm lẫn với dự án bất động sản phân lô. Ngoài ra còn có tình trạng tổ chức, cá nhân tự ý (vi phạm) xây dựng nhiều nhà ở trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp rồi bán giấy tay cho nhiều người hình thành các khu nhà ở, khu dân cư 3 chung (chung chủ quyền, chung giấy phép xây dựng và chung số nhà) cũng góp phần tạo nên thực trạng phức tạp về phân lô bán nền.
Tại TP.HCM nói riêng, trước khi có quyết định 100 về tách thửa thì việc tách thửa được thực hiện theo quyết định 60/2017 (sau năm 2019, TP.HCM nhận thấy quyết định 60 bộc lộ những hạn chế nên đã tổ chức soạn quyết định 100 thay thế - PV).
Trong báo cáo tại hội nghị sơ kết thực hiện quyết định 60, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM nhận định bên cạnh những mặt thuận lợi như tạo điều kiện cho người dân tạo lập nhà ở, thủ tục hành chính đơn giản thì một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để thu gom, chuyển mục đích sử dụng và tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông.
Đây là nguyên nhân gây ra một số hệ lụy về kinh tế, xã hội, đặc biệt phá vỡ định hướng quy hoạch của TP.HCM.
Việc này kéo theo sự hình thành nhiều khu dân cư không đảm bảo điều kiện đồng bộ nối kết hạ tầng, hệ thống hạ tầng kém chất lượng hoặc hình thành một số khu dân cư nhếch nhác.
Sẽ ngăn được biến tướng, nếu...
Theo đánh giá của các chuyên gia, chính sách cấm dự án bất động sản bán nền được thực hiện nghiêm thì tình trạng phân lô bán nền vẫn có thể xảy ra đối với cá nhân, tổ chức tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô để bán hoặc lợi dụng quy định tách thửa để phân lô.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, một cán bộ về quản lý đất đai huyện Hóc Môn cho rằng quy định cấm dự án phân lô bán nền của TP.HCM là phù hợp.
Bởi lẽ các dự án nếu đã có hạ tầng mà bán cho người dân tự xây nhà cũng sẽ khó kiểm soát việc người dân xây theo ý mình, dù dự án đã được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và có mẫu nhà chung cho dự án.
Nhận định về thực trạng phân lô bán nền, một cán bộ tài nguyên - môi trường cho rằng Nhà nước muốn quản lý đất đai, xây dựng theo đúng quy hoạch.
Trong đó, bảo đảm đô thị được khang trang, hiện đại thì dự án bất động sản không được phân lô bán nền là hợp lý. Tuy nhiên, Luật Đất đai cũng cho phép các tỉnh thành ban hành quy định tạo điều kiện để người dân được thực hiện quyền và nhu cầu tách thửa của mình.
Từ đó, bỏ qua trường hợp cố tình, tự ý tách thửa, phân lô thì sẽ có tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng chính sách tách thửa để phân lô bán nền.
Ở góc độ vĩ mô, cán bộ này cho rằng Nhà nước phải giải quyết được hài hòa hai nhu cầu này. Song song đó, ở địa phương phải tăng cường trách nhiệm quản lý để chặn biến tướng phân lô bán nền.
Từ 31-10, TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới
Từ 31-10, bảng giá đất mới theo quyết định 79/2024 của UBND TP.HCM được áp dụng. Bảng giá đất này được dùng để tính nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí.
Thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.
Còn thời điểm tính tiền sử dụng đất trường hợp công nhận quyền sử dụng đất là thời điểm hộ gia đình, cá nhân nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
Đối với tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được tính theo công thức: tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích - (trừ) tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích.
Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thì tỉ lệ phần trăm thu tiền sử dụng đất khác nhau theo từng trường hợp cụ thể tùy thuộc thời gian sử dụng đất, loại đất thực tế sử dụng, có vi phạm pháp luật về đất đai hay không.
Đăng ký tại đây
Bình luận hay