Các 'đại gia' địa ốc vẫn ôm hàng tồn kho vài trăm nghìn tỉ đồng

Nhiều doanh nghiệp hàng tồn kho vẫn tăng

Số liệu từ báo cáo tài chính quý 2-2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản có lượng hàng tồn kho lớn ghi nhận tổng hơn 297.000 tỉ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước nhưng "hạ nhiệt" hơn hồi đầu năm nay.

Tổng giá trị có xu hướng giảm nhẹ, song sự phân hóa khá rõ ở từng doanh nghiệp. Phần lớn các doanh nghiệp trên nằm ở nhóm có giá trị tồn kho tăng so với đầu năm nay.

Đứng đầu danh sách vẫn là CTCP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va - Novaland (mã CK: NVL) với giá trị tồn kho cuối quý 2 hơn 139.000 tỉ đồng, tăng 3% so với đầu năm.

Chiếm lớn nhất trong cơ cấu tồn kho của NVL là bất động sản đang xây dựng với 127.798 tỉ đồng, tăng 4% so với đầu năm. Khoản này chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế xây dựng… các dự án.

Còn bất động sản để bán đã hoàn thành là 11.102 tỉ đồng, giảm 5%. Giá trị hàng tồn được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay của NVL tại ngày 30-6-2023 ghi nhận 59.386 tỉ đồng, tăng so với cuối năm trước.

Tiếp đến, CTCP Đầu tư Nam Long (mã CK: NLG) ghi nhận giá trị hàng tồn kho tại cuối quý 2 ở mức 16.269 đồng, tăng gần 10% so với đầu năm, dù quý này NLG cũng đã đẩy mạnh bàn giao tại một số dự án.

Tồn kho của "ông lớn" địa ốc này chủ yếu ở các bất động sản dở dang như dự án Izumi (9.012 tỉ đồng), dự án Waterpoint (hơn 5.000 tỉ đồng), dự án Hoàng Nam (818 tỉ đồng)... 

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã CK: DXG) cũng cùng xu hướng tăng. Tính đến cuối tháng 6, DXG ghi nhận hạng mục này 14.788 tỉ đồng, tăng 5% so với đầu năm.

Soi cơ cấu, chiếm chủ yếu là bất động sản dở dang với 11.429 tỉ đồng, còn lại bất động sản thành phẩm hơn 2.454 tỉ đồng. Trong đó, bất động sản thành phẩm ghi nhận tăng gần 53% so với đầu năm.

Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp (mã CK: BCM) cũng có tồn kho tăng, đạt 21.600 tỉ đồng, tăng 3% so với cuối năm trước. Theo thuyết minh, chi phí xây dựng dở dang của các dự án chiếm nhiều nhất với 19.270 tỉ đồng.

Hàng tồn kho tại Tổng công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng (mã CK: DIG) cũng tăng 5% so với cuối năm ngoái, đạt 6.310 tỉ đồng.

Các dự án "chôn" vốn của DIG nhiều nhất phải kể tới dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (2.034 tỉ đồng), dự án khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.336 tỉ đồng), dự án khu dân cư P4 Hậu Giang (835 tỉ đồng)... Doanh nghiệp này còn gần 10 dự án bất động sản dở dang khác.

Ngược chiều xu hướng, một "ông lớn" trong lĩnh vực bất động sản là CTCP Vinhomes (VHM) có tồn kho tính đến 30-6-2023 đạt 55.101 tỉ đồng, giảm 15% so với số đầu năm.

Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng và bất động sản để bán đã hoàn thành đều giảm trong bối cảnh công ty hoàn thành bàn giao tại Ocean Park 2. Nhờ vậy quý này VHM lãi kỷ lục với 9.713 tỉ đồng, gấp 13 lần cùng kỳ.

Thanh khoản kém, vướng mắc pháp lý, gặp khó về vốn vẫn đè nặng

Theo thông tin thị trường quý 2-2023 từ Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước.

Tỉ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng.

Thị trường thanh khoản kém, hàng tồn kho tăng lên ở một số doanh nghiệp là điều dễ hiểu. Như tại CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG), quý 2 - 2023 không ghi nhận một đồng nào doanh thu bất động sản.

Bộ Xây dựng cho hay lượng tìm mua bất động sản cả nước quý 2 năm nay đã giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch trầm lắng do niềm tin của người mua bị ảnh hưởng và khó khăn về vốn.

Chưa kể, hàng tồn kho có phần rất lớn từ bất động sản dở dang khi vướng mắc pháp lý. Đây cũng là vấn đề nổi cộm thời gian qua. Theo Bộ Xây dựng, quý 2-2023 vẫn còn nhiều dự án bất động sản đang phải tạm dừng do vướng mắc pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu, vốn...

Tồn kho kéo dài là một trong những yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc có dòng tiền kinh doanh âm. Như ở NLG, tăng hàng tồn kho là yếu tố chính khiến dòng tiền kinh doanh âm hơn 1.000 tỉ đồng.

Số liệu tính đến cuối tháng 6-2023

Song nếu nhìn ở góc nhìn lạc quan, tồn kho cũng sẽ là tài sản để đảm bảo cho giai đoạn sắp tới khi thanh khoản thị trường bất động sản hồi phục.

Cũng vì vậy, nhiều chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư không nên vội vàng nhận định lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn để đánh giá.

Vinhomes - doanh nghiệp bất động sản lớn nhất thị trường, có doanh thu hơn 32.800 tỉ đồng trong quý 2-2023. Trong đó tăng mạnh nhất và chiếm chủ yếu từ chuyển nhượng bất động sản với 30.107 tỉ đồng.

Đã đến lúc buộc có thông tin biến đổi khí hậu khi giao dịch bất động sản?

Quá ít người mua nhà có thông tin chính xác để đưa ra quyết định trong bối cảnh biến đổi khí hậu ngày càng tăng cao.