Các đại gia bất động sản còn bao nhiêu 'của để dành'?

Mục "người mua trả tiền trước" tại báo cáo tài chính doanh nghiệp địa ốc chủ yếu là tiền khách hàng trả theo tiến độ hợp đồng mua bán bất động sản.

Khoản tiền này sẽ được ghi nhận doanh thu khi công ty hoàn thành và bàn giao các bất động sản cho khách hàng. Bởi vậy, mục này ví như "của để dành" và phản ánh phần nào khả năng tăng trưởng lợi nhuận sắp tới.

Tiền người mua trả trước giảm ở những doanh nghiệp nào?

Thống kê của Tuổi Trẻ Online tại 11 doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường, tổng trị giá người mua trả tiền trước đạt gần 67.000 tỉ đồng ở cuối quý 3-2023, giảm 27% so với đầu năm. Có nơi tăng, có nơi giảm.

Như Vinhomes (VHM), doanh nghiệp có nhiều "của để dành" nhất với hơn 38.000 tỉ đồng (ngày 30-9-2023), tuy nhiên con số này giảm 38% so với đầu năm khi một số dự án đã bàn giao.

Xét về tỉ lệ biến động, Bất động sản Phát Đạt (PDR) mới giảm mạnh nhất. Đầu năm PDR có 1.239 tỉ đồng tiền người mua trả trước ngắn hạn, đến cuối tháng 9-2023 chỉ còn hơn 3,6 tỉ đồng.

Biên bản đại hội đồng cổ đông năm 2023 PDR thuật lại cổ đông hỏi ban lãnh đạo "làm gì để phát triển dự án?". Trả lời của PDR, ngoài việc thu hồi và tái cơ cấu nợ, công ty vẫn tiếp tục huy động vốn để phát triển dự án.

PDR cho biết một loạt dự án "đang nỗ lực để hoàn thiện các thủ tục pháp lý". Chiến lược bán hàng vừa bán sỉ vừa bán lẻ để "thu về tiền một cách nhanh nhất".

Thực tế theo tìm hiểu của phóng viên, loạt khó khăn về vốn và pháp lý khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án. 

Nằm nhóm có "của để dành" lớn và tăng, Novaland (NVL) ghi nhận lượng tiền người mua trả trước nhiều hơn 1.800 tỉ đồng so với đầu năm, đạt 17.777 tỉ đồng cuối quý 3-2023. Thời gian qua, nhiều dự án của Novaland có diễn biến tích cực khi được hỗ trợ.

Dù vẫn còn vướng mắc, song theo ông Dennis Ng Teck Yow - tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, sự chỉ đạo của Thủ tướng và Tổ công tác đặc biệt năm nay đã chạm đến hầu hết các điểm nóng cần được tháo gỡ. Đây là tín hiệu tích cực và đột phá nhằm phá vỡ "tảng băng" pháp lý đã tồn tại nhiều năm nay.

Tại "ông lớn" địa ốc khác - Nhà Khang Điền (KDH), tiền người mua trả trước cuối tháng 9 là 896 tỉ đồng, tương đương đầu năm sau khi tăng vọt vào quý 2-2023. Cụ thể quý liền trước, mục này tại KDH đạt hơn 1.354 tỉ đồng, tăng hơn 50% đầu năm.

Tiềm năng lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản không còn nhiều?

Dữ liệu từ WiGroup cho thấy quý 3-2023, tổng lợi nhuận sau thuế 28 doanh nghiệp bất động sản dân cư (chiếm 70% tài sản toàn ngành) đạt hơn 11.192 tỉ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ.

Dù lợi nhuận của Vinhomes giảm hơn 26% so với cùng kỳ nhưng vẫn là quý thứ 5 liên tiếp doanh nghiệp 'gánh' lãi cả ngành với tỉ trọng gần 90%. Lợi nhuận các doanh nghiệp còn lại chỉ đạt 469 tỉ đồng, giảm hơn 26% so với quý trước.

Kết thúc ba quý năm 2023, tổng lợi nhuận sau thuế Vinhomes đạt hơn 32.000 tỉ đồng so với dự kiến 30.000 tỉ đồng. Nhóm phân tích WiGroup cho rằng dư địa để doanh nghiệp này ghi nhận lợi nhuận quý còn lại không còn nhiều, khiến "ông lớn" khó có thể tiếp tục gồng gánh cả thị trường.

Trong khi đó, nhìn toàn ngành, số căn nhà ở thương mại được cấp phép và hoàn thành (tính đến tháng 9-2023) phản ánh khá rõ rệt sự suy giảm phía nguồn cung bất động sản, theo WiGroup.

Về phía nhu cầu cũng không mấy khả quan khi mà tổng giao dịch tính đến tháng 9 chỉ đạt 121.000 căn, giảm 27,17% so với cùng kỳ. Tín hiệu tích cực là tỉ lệ giao dịch bất động sản đã có sự phục hồi so với quý 3.

Tuy nhiên tỉ số người mua trả tiền trước/tổng hàng tồn kho và xây dựng dở dang của 27 doanh nghiệp (đã trừ Vinhomes) tiếp tục giảm quý thứ 3 liên tiếp, chỉ còn 26%. Điều này phản ánh tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản không còn nhiều trong nửa cuối 2023 nếu thị trường vẫn trong trạng thái "đóng băng".

Bên cạnh việc thúc đẩy giao dịch, giải quyết nút thắt về nguồn cung rất quan trọng. Tại hội nghị với Ngân hàng Nhà nước hôm 13-11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định bộ sẽ tập trung giải quyết một số vấn đề tồn đọng. 

Đồng thời cùng các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn cho các dự án...

Hơn 300.000 tỉ đồng bất động sản tồn kho: đại gia nào ôm nhiều nhất?

Tổng trị giá hàng tồn kho bất động sản cuối quý 3-2023 có tăng lên so với cùng kỳ, nhưng có sự phân hóa. Một số doanh nghiệp đã 'hạ nhiệt' trị giá hàng tồn sau một quý.