Bất động sản khu công nghiệp: Cần chính sách dài

Việc xây dựng một KCN với hệ thống hoàn chỉnh chỉ là yếu tố ban đầu chứ không phải yếu tố chính để giữ chân các nhà đầu tư - Ảnh minh họa: BĐS

Hiện cả nước có 313 khu công nghiệp với tổng diện tích đất có thể cho thuê đạt 60.000ha. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có không ít KCN, dù cơ sở hạ tầng đã hoàn chỉnh nhưng không thu hút được lượng doanh nghiệp đầu tư vào như kỳ vọng.

Hơn 20 năm trước, KCN Hà Nội - Đài Từ (Long Biên, Hà Nội) từng được coi là một biểu tượng của tiến trình công nghiệp hóa. Ở thời điểm ấy, đây là KCN duy nhất ở Hà Nội được đầu tư bằng 100% vốn nước ngoài với tổng vốn 12 triệu USD. Tuy nhiên đến năm 2016, Chính phủ đã đồng ý cho UBND TP Hà Nội chuyển đổi chức năng KCN Hà Nội - Đài Tư thành khu đô thị. Nguyên nhân là dù hạ tầng đã được hoàn thiện nhưng số doanh nghiệp lấp đầy ở đây chỉ khoảng 40%.

KCN Hà Nội - Đài Từ chỉ là một trong khá nhiều KCN mà tỉ lệ lấp đầy không quá nửa. Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và đầu tư, hiện một nửa trong số 60.000ha diện tích đất công nghiệp cho thuê đang bị bỏ hoang.

Thực trạng này đặc biệt nghiêm trọng tại đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL). Đến tháng 6-2016, toàn vùng ĐBSCL có 78 KCN, khu chế xuất (KCX) với tổng diện tích quy hoạch là 14.787ha. Tuy nhiên, diện tích lấp đầy đến nay mới chỉ là 3.688,47ha, còn đến hơn 11.099ha đất đang bị bỏ trống.

Hệ thống hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện, thiếu sự hỗ trợ của công nghệ phụ trợ là những nguyên nhân phổ biến khiến nhiều KCN trở nên “hiu hắt”. Một trong những điểm sáng về “đón sóng” FDI ở miền Bắc phải kể đến Bắc Ninh. Chín khu công nghiệp đang  hoạt động ở tỉnh này như Tiên Sơn, Quế Võ I, Quế Võ II, Yên Phong I… có tỉ lệ lấp đầy trên diện tích đất thu hồi đạt bình quân 84,97%.

Thời điểm đầu năm 2017, Bắc Ninh liên tiếp nhận được “làn sóng” đầu tư từ nhiều doanh nghiệp nước ngoài như: Công ty Hanwha Techwin (Hàn Quốc), Tập đoàn Hana Micron (Hàn Quốc)… Đáng chú ý, Công ty TNHH Samsung Display Việt Nam cũng “đổ” thêm 2,5 tỉ vào Bắc Ninh, nâng tổng vốn đầu tư của công ty ở tỉnh này lên 6,5 tỉ.

Ông Ha Chan Ho, cố vấn chiến lược Tập đoàn Samsung, chia sẻ bên cạnh việc gần sân bay, bến cảng thì một trong những điều kiện hàng đầu khi chọn địa điểm đầu tư chính là ở đó phải tạo ra được môi trường để doanh nghiệp có thể sản xuất.

“Trước đây khi tính đến việc đầu tư nhà máy tại Bắc Ninh, chúng tôi rất băn khoăn không biết liệu các sản phẩm hỗ trợ trong ngành điện tử công nghệ cao khi chúng tôi cần có doanh nghiệp nào đáp ứng được không.  Giờ thì chúng tôi rất yên tâm hoạt động vì lãnh đạo tỉnh đã có nhiều chính sách thu hút các doanh nghiệp hỗ trợ. Khi chúng tôi cần bao bì sản phẩm thì đã có doanh đáp ứng, chúng tôi cần vỏ ốp nhựa cũng có rất nhiều doanh nghiệp đóng trên địa bàn có thể cung cấp”  - ông Ha Chan Ho chia sẻ.

Vấn đề chính trong phát triển khu công nghiệp đó chính là vấn đề chia sẻ lợi ích cũng như tạo ra được mối liên kết giữa doanh nghiệp, chính quyền và chủ đầu tư khu công nghiệp. Nhiều khu công nghiệp chỉ chú trọng đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng như hệ thống nước thải, PCCC… mà “bỏ quên” đến việc tạo những “chân rết” để giữ chân các nhà đầu tư. Một khi có doanh nghiệp phụ trợ ở trong khu công nghiệp sẽ giúp chính doanh nghiệp tiết kiệm được chi phí sản xuất, vận chuyển…

Những “điểm sáng” như Bắc Ninh hiện không nhiều trên bản đồ KCN cả nước. Trên thực tế, tại các KCN rất nhiều lĩnh vực cần đến công nghiệp phụ trợ. Theo số liệu thống kê của Bộ Công thương, rất nhiều ngành sản xuất hàng xuất khẩu mang lại kim ngạch hàng chục tỉ USD mỗi năm nhưng đang phải nhập khẩu tới 80 - 85% nguyên liệu.

Ông Nguyễn Thanh Hà, chuyên gia kinh tế, phân tích: “Chính các nhà đầu tư phải làm sao tạo ra những khu công nghiệp với hạ tầng tốt, giá cả phải chăng. Bên cạnh đó, chính quyền cần phải nỗ lực xây dựng đầu mối, chú trọng công nghệ phụ trợ, kết nối giao thông tạo thuận lợi cho nhà đầu tư sản xuất và xuất cảng. ”

Đồng quan điểm với ý kiến này, PGS.TS Nguyễn Văn Hùng, nguyên hiệu trưởng Trường ĐH Xây dựng Hà Nội, cũng khẳng định: “Bản chất đây là sự chia sẻ lợi ích của chủ dự án với doanh nghiệp, anh làm KCN ấy nhưng đưa ra mức giá không có lợi, không hợp lý thì người ta không làm. Các yếu tố như hạ tầng giao thông không hoàn thiện, công nghiệp phụ trợ không phát triển thì không thể thu hút đầu tư”.

Bài toán lợi ích một lần nữa được đặt ra trong việc phát triển bất động sản KCN. Việc xây dựng một KCN với hệ thống hoàn chỉnh chỉ là yếu tố ban đầu chứ không phải yếu tố chính để giữ chân các nhà đầu tư. Một khi vấn đề tiền thuê đất, sự kết nối với sân bay, cảng biển cũng như xây dựng các doanh nghiệp phụ trợ còn bị xem nhẹ thì sẽ còn không ít những nơi như KCN Hà Nội - Đài Tư.