Bất động sản: cần chặt đứt hệ lụy tăng thuế là tăng giá

TTCT - Bất động sản bị tăng thuế, phí (bất kể thuế gì) cũng làm tăng giá nhà, đất trên thị trường và mọi chi phí trút hết lên vai người mua

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam luôn mang một sức hút mãnh liệt bởi BĐS không chỉ là nơi an cư lạc nghiệp mà còn được xem là một kênh đầu tư sinh lời vượt trội. Trong nhiều năm qua, BĐS vẫn được xem là "của để dành" an toàn và có khả năng tăng giá bền vững, hấp dẫn mọi tầng lớp nhà đầu tư.

Chính vì vậy, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, mua đi bán lại kiếm lời chênh lệch ngắn hạn đã trở thành một vấn nạn, đẩy giá BĐS vượt xa giá trị thực và vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, nhất là những người có nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh trên, đề xuất của Bộ Tài chính về việc đánh thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng BĐS như một giải pháp mạnh tay nhằm kìm chế đầu cơ. Mục tiêu rõ nét cho đề xuất này là nhằm làm giảm sức hấp dẫn của việc "lướt sóng" BĐS, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng hơn về hiệu quả đầu tư, qua đó góp phần ổn định thị trường BĐS.

Tuy vậy, đề xuất cũng gây ra một làn sóng tranh luận về mối lo ngại "đánh thuế cao" làm giá nhà, đất tăng cao.

Chi phí đổ lên người mua

Nỗi lo này của người Việt Nam có căn cứ khi nhìn vào lịch sử phát triển của thị trường BĐS. Trong quá khứ, mỗi khi tăng thuế, tăng giá đất hay các chi phí liên quan, giá BĐS thường có xu hướng tăng. Chủ đầu tư, người bán có tâm lý chung là "chuyển gánh nặng" chi phí sang người mua.

Một khi chi phí đầu vào tăng, người bán muốn đảm bảo lợi nhuận nên phải tăng giá bán. Người mua, trong bối cảnh cung cầu mất cân đối và tâm lý "sợ lỡ sóng" nên đã chấp nhận mua với mức giá cao hơn. Tâm lý này xuất phát từ các lý do rất "đời".

Trước hết, đất không đẻ ra thêm được. Người Việt Nam nói riêng và người châu Á nói chung có tâm lý "an cư lạc nghiệp", người ngày càng đông nhưng đất không đẻ thêm… nên nhu cầu sở hữu nhà, đất luôn ở mức cao. Điều này tạo ra một "đặc quyền" cho người có đất: có quyền định giá bán và chuyển gánh nặng chi phí cho người mua.

Về mặt kinh doanh, BĐS được xem là kênh đầu tư an toàn, ít biến động so với chứng khoán hay vàng và có khả năng chống lạm phát tốt. Do đó, người dân có tiền nhàn rỗi thường có xu hướng đầu tư vào BĐS nên nhu cầu lớn. Trong thực tế, đầu tư BĐS có lợi nhuận cao và ổn định nên nó trở thành lựa chọn hàng đầu cho những người có tiền.

Cuối cùng, thị trường vẫn còn những điểm chưa minh bạch, như việc kê khai giá không đúng thực tế để lách thuế, các giao dịch "ngầm" vẫn tồn tại, làm méo mó bức tranh thị trường và gây khó khăn cho việc kiểm soát giá.

Thách thức từ đề xuất thuế mới

Điểm khác biệt cốt lõi của đề xuất lần này là Nhà nước thu thuế thu nhập cá nhân trên phần lợi nhuận mà không phải trên tổng giá trị giao dịch như cách thu hiện hành. Việc điều tiết này về lý luận nghe có vẻ hợp lý vì Nhà nước chỉ tính thuế khi nhà đầu tư có "lãi".

Ở góc độ tích cực, mức thuế này sẽ làm cho lợi nhuận sau thuế của việc đầu tư, lướt sóng BĐS giảm đáng kể, khiến kênh đầu tư này kém hấp dẫn đi. Do vậy, nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ hơn về thời gian nắm giữ tài sản, từ đó giảm tần suất giao dịch và làm "nguội" bớt thị trường.

Bên cạnh đó, mức thuế từ cao đến thấp như vậy cũng có tác động khiến nhà đầu tư chuyển sang đầu tư dài hạn, nắm giữ BĐS lâu, chờ thị trường tăng trưởng thực chất khai thác giá trị sử dụng (cho thuê). Và công bằng hơn, chỉ có người chuyển nhượng BĐS có lãi mới phải đóng thuế, còn không có lãi thì không phải đóng thuế.

Tuy nhiên, thách thức và những mặt trái tiềm ẩn của mức thuế đề xuất là không hề nhỏ. Nan giải nhất là cách xác định lợi nhuận thực tế, tức phải xác định rõ giá (thực ra là chi phí) mua vào và giá bán ra.

Giá bán ra có thể dựa trên hợp đồng chuyển nhượng, nhưng giá mua vào lại khá phức tạp, đặc biệt là với các giao dịch đã diễn ra từ lâu hoặc các trường hợp được thừa kế, cho tặng.

Liệu hệ thống quản lý có đủ khả năng để truy vết và xác minh chính xác giá gốc của tài sản, có tính tới yếu tố trượt giá, những chi phí khác như quản lý, bảo vệ, tôn tạo làm cho BĐS tăng giá trị… để giảm trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân của người bán nhà, đất hay không?

Thêm vào đó, vấn nạn "hai giá" (giá mua thực tế khác giá ghi trên hợp đồng) vẫn rất phổ biến. Nếu thu thuế trên phần lợi nhuận, việc khai hai giá có thể trở nên tinh vi hơn khiến việc thu thuế 20% trên lợi nhuận thực tế gần như bất khả thi.

Bên cạnh đó, để tính lợi nhuận, cần xác định các chi phí hợp lý được trừ (ví dụ: chi phí sửa chữa, nâng cấp, môi giới...). Việc này đòi hỏi hệ thống hóa đơn, chứng từ minh bạch và chặt chẽ.

Không phải mọi giao dịch chuyển nhượng có lợi nhuận đều là đầu cơ. Có những nhà đầu tư bỏ công sức, tiền bạc để cải tạo, nâng cấp BĐS, hoặc nắm giữ dài hạn chờ giá trị gia tăng thực chất. Khi thuế tăng, một số nhà đầu tư có thể chọn cách "găm hàng" (chờ khi chính sách thay đổi hoặc giá tăng đủ lớn để bù đắp chi phí thuế), điều này càng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung.

Không chỉ tăng thuế…

Nếu chỉ tập trung vào chính sách thuế thì khó giải quyết triệt để bài toán đầu cơ BĐS. Đây là một vấn đề đa chiều, do đó, đòi hỏi một chiến lược đồng bộ và toàn diện.

Cần tăng cường nguồn cung BĐS hợp lý: khi cung không đủ cầu, giá sẽ tự khắc tăng. Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ cấp phép các dự án, tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đang bị đình trệ, đặc biệt là ưu tiên phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Việc này sẽ giúp cân bằng cung cầu, giảm áp lực lên giá cả.

Minh bạch hóa thông tin thị trường là yếu tố then chốt. Nhà nước xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá BĐS, cập nhật thường xuyên và công khai để chống "hai giá" và là cơ sở xác định lợi nhuận để tính thuế. Cần áp dụng công nghệ để quản lý dữ liệu BĐS, giúp truy vết giao dịch, xác định giá trị thực và chống gian lận thuế.

Nhà nước cũng phải kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS vì dòng vốn tín dụng quá dễ dãi có thể trở thành "củi khô" đổ vào "đám cháy" BĐS. Ngân hàng Nhà nước cần có những chính sách kiểm soát chặt chẽ, hạn chế cho vay đối với các hoạt động đầu cơ, "lướt sóng" và các dự án BĐS không có tính khả thi.

Chính phủ cần tạo môi trường kinh doanh thuận lợi, khuyến khích đầu tư vào các ngành sản xuất, dịch vụ có giá trị gia tăng cao. Khi các kênh đầu tư khác trở nên hấp dẫn, minh bạch và ổn định thì sẽ không còn tình trạng dòng tiền chỉ chảy vào BĐS.

Cuối cùng, cần nghiên cứu áp dụng thuế tài sản. Những người sở hữu càng nhiều BĐS thì đóng thuế càng cao. Sắc thuế này sẽ tạo áp lực buộc những người có BĐS phải đưa vào sử dụng, tạo ra giá trị cho xã hội chứ không chỉ chôn tiền trong đất chờ tăng giá. ■

Theo dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), cá nhân cư trú tại Việt Nam khi chuyển nhượng BĐS phải đóng thuế 20% thu nhập tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

Nếu không xác định giá mua và các chi phí liên quan thì thuế thu nhập cá nhân của người chuyển nhượng BĐS được tính theo thời gian nắm giữ BĐS. BĐS có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng là 10% giá bán; thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6% giá bán, thời gian nằm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm là 4% giá bán, thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế là 2% giá bán.

Nhiều quốc gia đã áp dụng các chính sách thuế đa dạng để kiểm soát thị trường bất động sản. Ví dụ, Singapore áp dụng thuế tem (Stamp Duty) lũy tiến và thuế bổ sung (Additional Buyer's Stamp Duty - ABSD) rất cao đối với người mua bất động sản thứ hai trở đi, hoặc người nước ngoài. Tương tự, Hàn Quốc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản rất cao nếu nắm giữ dưới 2 năm, và áp dụng thuế sở hữu lũy tiến. Trong khi đó, Canada và Úc có thuế đối với người mua nước ngoài và thuế tài sản hằng năm. Những chính sách này không chỉ tạo thêm nguồn thu cho ngân sách mà còn có tác dụng răn đe mạnh mẽ đối với hành vi đầu cơ. Tuy nhiên, việc áp dụng cần có lộ trình phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của Việt Nam, tránh gây sốc cho thị trường và đảm bảo tính khả thi.